V rámci psaní přípsěvků pro širokou stavební věřejnost dlouhodobě spolupracuji s  portálem E-stav, www.e-stav.cz. Zejména se zde věnuji problematice sousedských vztahů a práv . Všechny články na dané téma naleznete zde https://www.estav.cz/cz/sousede-a-zakony. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti doporučuji nahlédnout do bezplatného e-booku Jak koupit bydlení, vydaného e-stavem, jehož jsem také spoluautorkou. Odkaz pro stažení...

  Vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník obsahuje celou řadu právních institutů odlišných od současného občanského zákoníku, je třeba najít způsob, jakým budou stávající právní vztahy upraveny poté, co již nynější občanský zákoník nebude platit. Problematiku dopadu NOZ na právní vztahy vzniklé přede snem nabytí účinnosti , tj. před 1.1.2014, řeší  tzv. přechodná ustanovení, která se nacházejí na samém konci nového občan­ského zákoníku, a to v § 3028-3079. V rámci smluvních vztahů je nalezneme v § 3028 NOZ se v zásadě bude aplikovat na práva a povinnosti vzniklé po nabytí jeho účinnosti (§ 3028 odst. 1 NOZ), tedy na smlouvy, jež zakládají nová práva a povinnosti, uzavřené po 1.1. 2014.  POZOR  Smluvní strany si však mohou dohodnout, že od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se i na smlouvy uzavřené podle stávajícího občanského zákoníku použije nový občanský zákoník. Smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti NOZ (tedy dle zrušeného obchodního  či občanského zákoníku) se budou po celou dobu svého trvání řídit dosavadními právními předpisy. Jedná se o zásadu:  starý závazek – staré právo. § 3028/3 Není-li dále stanoveno jinak, řídí se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy Úprava NOZ se použije –          Vztahy vzniklé po 1.1.2014 –          Právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných bez ohledu na okamžik vzniku –          Jiné právní vztahy (smlouvy), pokud si to strany dohodly   DODATKY A REŽIM SMLOUVY V současné době se asi nejaktuálněji jeví otázka řešení dodatků ke smlouvám uzavřeným před 1.1.2014, které budou uzavírány po nabytí účinnosti NOZ. Legislativa bohužel neupravila otázku změny smluv samostatným ustanovením, a tak se ke slovu dostávají různé a mnohdy odlišné názory, které řeší tuto pro praxi potřebnou otázku. Ve svém příspěvku jsem vyšla ze stanoviska Davida Dvořáka (publikovaného v časopise Stavební právo), které se mi jeví jako rozumné a správné. Jaký režim tedy u dodatku správně zvolit?  I.                   DÍLČÍ ZMĚNY PRÁV A POVINNOSTÍ Pokud obsahem dodatkem bude dílčí změna práv a povinností ze smlouvy uzavřené před 1.1.2014, kterou nedochází k rozšíření předmět plnění  (např. úprava doby plnění, snížení ceny nebo zpřísnění určité povinnosti dodavatele ), jde pouze o úpravu určitého jednotlivého závazku v rámci již existující smlouvy  a jejich změnou nemůže dojít ke změně právního režimu celého závazkového vztahu, tedy i po změně smlouvy dodatkem uzavřeným po 1.1.2014 se smlouva bude řídit právním předpisem, podle kterého byla před 1.1.2014 uzavřena. II.                ROZŠÍŘENÍ PŘEDMĚTU PLNĚNÍ Pokud obsahem dodatku bude rozšíření předmětu plnění (zadání dodatečných stavebních prací či služeb – vícepráce) jde opět o změnu již existujícího závazkového vztahu. Pokud dojde ke změně předmětu díla dodatkem ke stávající smlouvě, lze tvrdit, že se závazkový vztah bude i po změně nadále řídit ve smyslu § 3028/3 původním právním režimem, a to i ve vztahu k rozšířené části plnění. Nelze však vyloučit, že...

Nový občanský zákoník přinesl jednotnou úpravu závazkového práva. Zdálo by se, že tedy již není rozhodné postavení smluvních stran, tak jak tomu bylo před 1.1.2014, kdy pro režim právní úpravy  smlouvy (zda obchodní zákoník x občanský zákoník) bylo rozhodné postavení smluvních stran, resp. zda je smluvní strana podnikatelem a zda uzavírá smluvní vztah v rámci své podnikatelské činnosti či nikoliv. Od nového roku tedy máme úpravu závazkového práva včetně jednotlivých typů smluv pouze jednu, ale pozor, neznamená to, že není zohledňováno postavení smluvních stran.  Rozdílnost právní úpravy, která reflektovala „dovolenou neznalost“ běžného člověka – nepodnikatele, a tím pádem vyšší míru ochrany ve vzájemných právech a povinnostech, převzala v novém občanském zákoníku zásada ochrany slabší strany. Základní úprava této zásady je obsažena v § 433. Je však třeba upozornit na skutečnost, že to není jen tento paragraf, který ochraňuje slabší strany (nepodnikatele) v úpravě vzájemných práv a povinností, ale jistá míra ochrany je rozeseta napříč celým závazkovým právem. Zvýšenou ochranu můžete nalézt zejména v dikci jednotlivých paragrafů zákona, který ve vazbě na ochranu slabší strany u vybraných právních jednání vkládá větu, že k takovému jednání se nepřihlíží (formulace zakázaného ujednání dle NOZ). Kdo je slabší stranou? NOZ upravuje tuto otázku v § 433/2 tak, že „ Má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním“. U slabší smluvní strany se zkoumá, zda osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním zda má možnost ovlivnit obsah smlouvy, jaké má znalosti a zkušenosti, hospodářskou sílu apod.   Kdo je spotřebitel? NOZ definuje osobu spotřebitele v § 419 tak, že „Spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná“ Jak omezuje zákon podnikatele v úpravě vzájemných vztahů se spotřebiteli, resp. slabší stranou? §433/1„ Kdo sám jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. S ohledem na shora uvedené bude tedy na podnikateli, který předkládá smlouvu k podpisu, aby upravil obsah smlouvy dle požadavků zákona. V praxi se může jednat zejména o případy sankčních ujednání či nově nastavenou možnost vzdání se práv, která vzniknou v budoucnu. Co doporučit? Až soudní praxe ukáže, co je nedůvodná nerovnováha v nastavení práv a povinností smluvních stran, pokud se ale chceme do budoucna vyvarovat případným sporům, doporučuji v rámci sankčních ujednání používat zdravý rozum. Smluvní pokuty se obecně váží k porušení sjednané právní povinnosti, když tedy nastavuji sankci jedné straně, hodí se alespoň v malém vyvážit stejnou mincí i protistranu. Obsah smluv uzavíraných mezi podnikateli a spotřebiteli by v žádném případě neměl obsahovat taková...

Písemná či bez formy?  NOZ zakotvuje princip bezformálnosti. Dle § 559 platí, že: „ Každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.“ Písemná forma tak ve srovnání se starou právní úpravou není již potřeba u 1879 – postoupení pohledávky 1888 – převzetí dluhu 1892 – přistoupení k dluhu 1995 – prominutí dluhu 2048 – dohoda o smluvní pokutě 2302 – nájem prostor sloužících k podnikání 2175 –  koupě závodu (dříve prodej podniku) 2662 – smlouva o účtu U shora uvedených jednání již tedy není nutné, pro dodržení litery zákona, mít písemnou formu, v rámci právní jistoty a průkaznosti v případě sporu lze ale písemnou formu stranám i nadále vřele doporučit. Kdy je tedy písemná forma smlouvy stále potřeba? Písemná forma je i nadále vyžadována u smluv, týkajících se nemovitostí §560 „Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší“. Nově se vyžaduje písemná forma v případě uvedeném v § 441/2 – „vyžaduje-li se  pro právní jednání zvláštní forma, udělí se v téže formě i plná moc“. Písemnou formu si strany mohou i vymínit § 1758 „ dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy, projeví-li jedna se stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě“. Písemnou formu vyžaduje i projev vůle nabyvatele, kterým se předem vzdá svého práva z vadného plnění – §1916/2  ve spojitosti se splněním závazku. ...

(§609-653) Nový občanský zákoník (NOZ) přináší změny i v oblasti promlčení včetně nastavení lhůt k uplatnění nároků ze závazkových vztahů.  I když se může zdát, že je v zásadě postaveno na shodné koncepci jako předchozí právní úprava, přináší několik novinek – např. dispozici s délkou lhůty a jasnější pravidla při plnění ze strany dlužníka po uplynutí délky promlčecí lhůty.   Se zánikem duality právní úpravy závazků končí i rozlišení obecné promlčecí lhůty v závazkových vztazích, kdy podle obchodního zákoníku byla stanovena v délce 4 let, u občanskoprávních vztahů v délce 3 roky. V NOZ je nastavena obecná promlčecí lhůta, která trvá 3 roky (§ 629 NOZ).  Obecnou definici nalezneme v § 609: „ Nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plní-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.“   Novinkou je dispozice účastníků smluvních vztahů v nastavení délky promlčecí lhůty. Smluvní strany si mohou ujednat promlčecí lhůtu kratší nebo delší, kdy zákon dává pouze limity v rozpětí od 1 roku do 15 let.  Dosud jsme nebyli zvyklý na to, aby text smlouvy obsahoval ujednání o promlčecí lhůtě, neboť se aplikovala obecná délka dle režimu smlouvy, podle kterého byla uzavřena. Pokud si budou chtít smluvní strany dohodnout jinou délku promlčení pro uplatnění nároku u soudu pro případ prodlení druhé strany s plněním závazku (dluhu), bude nově otázka promlčení jedním z bodů smlouvy. S ohledem na zavedení zásady ochrany slabší strany (ochrana smluvní strany nepodnikatele, spotřebitele) je dobré upozornit, že moderace s délkou promlčecí doby je ve vztahu ke spotřebitelům omezena § 630/2. U spotřebitelů nelze délku omezit pod obecnou lhůtu 3 roky „ je–li kratší nebo delší lhůta ujednána v neprospěch slabší strany, nepřihlíží se k jednání“ Nový občanský zákoník bohužel pregnantně nestanoví, kdy se strany mohou na modifikaci promlčecí doby dohodnout. Smluvní strany mohou měnit délku promlčecí lhůty při vzniku práva (např. při uzavření smlouvy), které se promlčuje, ale také později, dokud není promlčeno. Novinkou je, že zákonem není zakázána ani opakovaná prolongace (prodloužení) promlčecí lhůty, a to až do hranice 15 let. Co nelze, je prolongace promlčecí lhůty, která již marně uplynula.  Počátek promlčecí lhůty je důležitý pro určení oprávněnosti nároku. Detailně je tato problematika upravena v § 619 -628, kdy jsou pro různé skutečnosti nastaveny počátky běhu lhůty. Obecně platí, že právo je vymahatelné ode dne, kdy mohlo být uplatněno poprvé s tím, že toto je vázáno jak na objektivní tak na subjektivní okolnosti- „ Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla“. 619 NOZ CO JE JEŠTĚ DOBRÉ VĚDĚT V SOUVISLOSTI S PROMLČENÍM: K promlčení v případě uplatnění nároku věřitele u soudu po uplynutí lhůty soud přihlédne jen, namítne-li dlužník, že právo je promlčeno (§610/1 NOZ)....

Nový občanský zákoník se vrací k tzv. superficiální zásadě, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní. V současnosti je možné, aby vlastník stavby nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází. Právě odlišné vlastnictví činí mnohdy nemalé potíže kvůli vztahům mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na něm umístěné (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní). Podle nového občanského zákoníku nejsou součástí pozemku jen stavby, ale vše, co je s ním pevně spojeno. Se stavbou však může být pevně spojeno mnohé. Zákon proto stanoví, že i to, co je zapuštěno ve zdech, představuje součást pozemku. JAK TO BUDE V PRAXI SE STAVBAMI, KTERÉ JIŽ EXISTUJÍ Pro bezproblémový přechod na novou právní úpravu jsou důležitá tzv. PŘECHODNÁ USTANOVENÍ, která jsou systematicky zařazena do hlavy II části páté NOZ (§3054-3061) Rozlišují dva případy podle vlastnictví, a to: a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka ad a) Stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby U pozemků a staveb na nich, které jsou ve vlastnictví jedné osoby, se dnem nabytí účinnosti tj. od 1.1.2014 stavba stane součástí pozemku nebude se jednat o dvě samostatné věci – resp. stavba přestává být samostatnou věcí bude moci disponovat již jen s pozemkem (dispozice s pozemkem se budou týkat i staveb na něm umístěných) nebude možné, aby vlastník prodal pouze stavbu a pozemek si ponechal. Důležité změny Výjimka bude platit pro tzv. DOČASNÉ STAVBY (nejde však o stavby dočasné vymezené v §2 stavebního zákona- provázanost s institutem práva stavby). Dočasné stavby nejsou součástí pozemku. ad b) Stavba a pozemek s rozdílným vlastníkem Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku. Tam, kde je vlastnictví stavby a pozemku v rukou různých osob, zůstává odděleno i po účinnosti nového zákoníku a stavba vroste do pozemku až okamžikem, kdy obojí získá jediného vlastníka. Jak postupovat při prodeji pozemku a stavby s rozdílným vlastníkem? § 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku PŘEDKUPNÍ PRÁVO ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí. V praxi to bude znamenat, že vlastník pozemku v případě záměru pozemek prodat je nejprve povinen pozemek za stejných podmínek nabídnout vlastníku stavby, přičemž tato nabídka musí být písemná. Totéž platí v případě, že vlastník stavby má v úmyslu vlastnictví stavby převést na jiného. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby). Pokud bude předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku. Tam, kde k užívání a požívání stavby stačí jen část pozemku, bude se předkupní právo vztahovat jen na tuto...