Nový občanský zákoník se vrací k tzv. superficiální zásadě, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní. V současnosti je možné, aby vlastník stavby nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází. Právě odlišné vlastnictví činí mnohdy nemalé potíže kvůli vztahům mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na něm umístěné (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní). Podle nového občanského zákoníku nejsou součástí pozemku jen stavby, ale vše, co je s ním pevně spojeno. Se stavbou však může být pevně spojeno mnohé. Zákon proto stanoví, že i to, co je zapuštěno ve zdech, představuje součást pozemku. JAK TO BUDE V PRAXI SE STAVBAMI, KTERÉ JIŽ EXISTUJÍ Pro bezproblémový přechod na novou právní úpravu jsou důležitá tzv. PŘECHODNÁ USTANOVENÍ, která jsou systematicky zařazena do hlavy II části páté NOZ (§3054-3061) Rozlišují dva případy podle vlastnictví, a to: a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka ad a) Stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby U pozemků a staveb na nich, které jsou ve vlastnictví jedné osoby, se dnem nabytí účinnosti tj. od 1.1.2014 stavba stane součástí pozemku nebude se jednat o dvě samostatné věci – resp. stavba přestává být samostatnou věcí bude moci disponovat již jen s pozemkem (dispozice s pozemkem se budou týkat i staveb na něm umístěných) nebude možné, aby vlastník prodal pouze stavbu a pozemek si ponechal. Důležité změny Výjimka bude platit pro tzv. DOČASNÉ STAVBY (nejde však o stavby dočasné vymezené v §2 stavebního zákona- provázanost s institutem práva stavby). Dočasné stavby nejsou součástí pozemku. ad b) Stavba a pozemek s rozdílným vlastníkem Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku. Tam, kde je vlastnictví stavby a pozemku v rukou různých osob, zůstává odděleno i po účinnosti nového zákoníku a stavba vroste do pozemku až okamžikem, kdy obojí získá jediného vlastníka. Jak postupovat při prodeji pozemku a stavby s rozdílným vlastníkem? § 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku PŘEDKUPNÍ PRÁVO ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí. V praxi to bude znamenat, že vlastník pozemku v případě záměru pozemek prodat je nejprve povinen pozemek za stejných podmínek nabídnout vlastníku stavby, přičemž tato nabídka musí být písemná. Totéž platí v případě, že vlastník stavby má v úmyslu vlastnictví stavby převést na jiného. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby). Pokud bude předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku. Tam, kde k užívání a požívání stavby stačí jen část pozemku, bude se předkupní právo vztahovat jen na tuto...

Právo se na věci nedívá jednotně, ale rozděluje je do různých skupin. Pro stavební praxi je nejdůležitější rozdělení věcí na movité a nemovité. Movité věci zákoník nedefinuje. U nemovitostí přichází NOZ s modelem, že NEMOVITOU VĚCÍ JE PŘEDEVŠÍM POZEMEK. Důležité změny DOMY, JINÉ A DALŠÍ STAVBY pevně spojené se zemí nově nejsou zvláštními nemovitými věcmi právě proto, že jsou s pozemkem pevně spojeny a nemají povahu samostatného předmětu. Zvláštní povaha se přiznává jen PODZEMNÍM STAVBÁM se samostatným účelovým určením. Za samostatnou věc jsou považovány jmenovitě INŽENÝRSKÉ SÍTĚ – elektrická vedení, vodovody, kanalizace, teplovody, ropovody apod. Součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí (§509 NOZ). Nově jsou nemovitými věcmi i některá práva k pozemkům a podzemním stavbám, pokud působí vůči všem – typicky věcná břemena nebo PRÁVO STAVBY. Samostatnou věcí jsou LOŽISKA VYHRAZENÝCH NEROSTŮ či podle zákona o ochraně přírody a krajiny také jeskyně. Rozdělení věcí OZ NOZ § 119 (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.   § 496 (1) Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. (2) Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. § 497 Na ovladatelné přírodní síly, se kterými se obchoduje, se použijí přiměřeně ustanovení o věcech hmotných. § 498 (1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. § 499 Movitá věc, která může být nahrazena jinou věcí téhož druhu, je zastupitelná; ostatní věci jsou nezastupitelné. V pochybnostech se případ posoudí podle zvyklostí.  ...

Novelou stavebního zákona, provedenou zákonem č. 350/2012 Sb., skončila konkludentní forma výkonu činnosti u jiných postupů ze strany stavebních úřadů. Pro praxi to znamená: SÚ musí vždy vydat písemné sdělení potvrzující vznik oprávnění žadatele. Např. u staveb na ohlášení je třeba vyčkat na obdržení souhlasu s provedením ohlášeného záměru včetně štítku a ověřené projektové dokumentace, nelze jen podat ohlášení a pak začít stavbu realizovat. Zvláštní postup u užívání stavby – to je podmíněno minimálně vyhotovením protokolu s vyznačením splnění podmínek dle §119 SZ, potvrdit právo užívat stavbu může stavební úřad vyplněním příslušné kolonky na kopii oznámení záměru o užívání stavby, kdy vyznačí datum vzniku práva a další náležitosti § 102/5 SZ. POZOR Za každý papír je třeba také zaplatit správní poplatek. Jednotlivé sazby stanoveny ke každému zpoplatněnému úkonu v zákoně o správních poplatcích č. 634/2004 Sb., v platném...

Velká novela stavebního zákona přinesla změny ve formě sladění postupu v činnosti stavebních úřadů i lhůt. Stavební úřady rozhodují buď v rámci správního řízení – kdy výsledkem je rozhodnutí, nebo vydávají tzv. jiné právní úkony podle správního řádu (§154 SŘ) ve formě osvědčení, vyjádření, sdělení – v oblasti stavebnictví se typicky jedná o SOUHLAS. Novela stavebního zákona zákonem 350/2012 Sb., sjednotila lhůty pro : POSTUPY STAVEBNÍCH ÚŘADŮ – tzn. dokdy musí vydat „papír“ Důležité změny nebude již využívána lhůta pro rozhodnutí stanovena správním řádem (30 dnů – §71 SŘ), dochází k prodloužení na 60-90 DNŮ § 87 odst.4 a § 112/3 SZ stanoví, že „stavební úřad je povinen rozhodnout ve lhůtě nejdéle 60 dnů ode dne zahájení řízení, ve zvlášť složitých případech stavební úřad rozhodne nejdéle do 90 dnů“ 30DNŮ pro ostatní úkony stavebních úřadů – např. souhlas s provedením ohlášené stavby, souhlas s užíváním stavby PLATNOST ROZHODNUTÍ A JINÝCH ÚKONŮ SÚ (SOUHLASU) Důležité změny jednotná doba 2 let pro platnost rozhodnutí a „povolení“ (tzn. jednotlivých územní rozhodnutí, územního souhlasu, stavebního povolení, souhlasu s provedením ohlašovaného stavebního záměru) u rozhodnutí je platnost počítána ode dne právní moci rozhodnutí a v případě potřeby žadatel může před uplynutím žádat o její prodloužení u jiných postupů je počítána ode dne jejich vydání, avšak bez možnosti dalšího prodloužení ze strany...

Pro jednoduchou a rychlou orientaci v zákoně je dobré znát ustanovení, která definují stavební záměry ve vazbě na povolovací činnost stavebního úřadu. Jako základní orientační body pro realizátory staveb a stavebníky doporučuji: Vybrané základní pojmy – kdo je kdo a co je co, zejména: § 2/2         stavební podnikatel, stavebník, stavební dozor § 2/3,4     definice stavby § 2/5         změna dokončené stavby § 2/7         zastavěná plocha pozemku a její nové vymezení (pozor na lodžie, arkýře) § 3/1         vymezení terénní úpravy § 3/2, 4    vymezení zařízení, údržby stavby Stavební záměr – činnost stavebního úřadu – nic, souhlas nebo povolení §79/2, §80/3 SZ stavební záměry (včetně podmínek) nepodléhající územnímu rozhodnutí ani územnímu souhlasu §103        stavební záměry, u nichž postačí územní souhlas nebo územní rozhodnutí bez dalšího § 96         záměry podléhající režimu územního souhlasu §104        vymezení stavebních záměrů podléhající režimu ohlášení § 118       záměry podléhající schválení k užívání ze strany SÚ §128        odstranění stavby, terénních úprav a zařízení na žádost Základní vymezení povinností osob činných ve výstavbě § 152       povinnosti stavebníka § 153       povinnosti stavbyvedoucího § 158       vybrané činnosti ve výstavbě § 159       projektová činnost ve výstavbě § 160       provádění staveb § 169       obecné požadavky na výstavbu...